Fórmula, gastos ocultos y ejemplo numérico con tabla para calcular el ROI real de una propiedad de playa en Yucatán. Cap rate vs plusvalía explicado simple.
Comprar frente al mar en Progreso, Chelem o Telchac puede ser una gran inversión, pero el número que muchos folletos muestran no es el rendimiento real. Aquí te enseñamos a calcular el ROI verdadero de una propiedad de playa en Yucatán, restando los gastos que casi nadie menciona.
La fórmula básica
El ROI (retorno sobre la inversión) por rentas se calcula así:
ROI anual (%) = (Ingreso neto anual ÷ Inversión total) × 100
El truco está en dos palabras: neto e inversión total. El ingreso neto es lo que queda después de todos los gastos, y la inversión total incluye el precio más los costos de compra.
Los gastos ocultos que erosionan tu rendimiento
Antes de festejar una ocupación alta, resta:
- Cuotas de mantenimiento o condominio.
- Predial anual.
- Comisión de la plataforma de renta vacacional.
- Limpieza entre huéspedes.
- Servicios (agua, luz, internet), que en clima costero suben por el aire acondicionado.
- Reparaciones por salitre y humedad, muy reales en la costa.
- Seguro de la propiedad.
- Administración, si no gestionas tú mismo.
Ejemplo numérico
Supongamos una casa de playa comprada en 2026 y puesta en renta vacacional:
| Concepto | Monto anual (MXN) |
|---|---|
| Precio de compra | 4,500,000 |
| Costos de compra (~5%) | 225,000 |
| Inversión total | 4,725,000 |
| Ingreso bruto por rentas | 540,000 |
| Mantenimiento y predial | -60,000 |
| Comisiones y limpieza | -95,000 |
| Servicios y seguro | -70,000 |
| Reparaciones y reserva | -40,000 |
| Ingreso neto anual | 275,000 |
ROI = (275,000 ÷ 4,725,000) × 100 = 5.8% anual por rentas.
El folleto quizá presumía un 12% sobre ingreso bruto. La realidad neta es la mitad, y por eso conviene hacer tus números.
Cap rate vs plusvalía
Son dos motores distintos de tu retorno:
- Cap rate (tasa de capitalización): mide el flujo de renta neto frente al valor del inmueble. Es el 5.8% del ejemplo. Te dice cuánto rinde la propiedad “trabajando”.
- Plusvalía: es el aumento del valor del inmueble con el tiempo. En zonas costeras de Yucatán con demanda creciente, la plusvalía puede sumar varios puntos adicionales al año, pero no es dinero en tu bolsillo hasta que vendes.
Tu retorno total real combina ambos: flujo de renta hoy + revalorización mañana.
Cómo mejorar tu ROI
- Compra bien: el precio de entrada define casi todo.
- Reduce temporadas vacías con buena gestión y fotos profesionales.
- Controla los gastos recurrentes desde el inicio.
- Elige ubicaciones con demanda estable, no solo de temporada alta.
Corramos tus números juntos
El ROI real depende de la propiedad concreta, su ubicación y tu estrategia. Si quieres que calculemos escenarios honestos para una casa específica en la costa norte de Yucatán, agenda 30 minutos con nosotros por WhatsApp. Te mostramos opciones reales con números que puedes defender.