Precios honestos por zona y tipo de propiedad en la costa yucateca en 2026: terreno, casa, primera y segunda fila. Sin cifras infladas.
La pregunta más frecuente y la peor respondida. Casi todos contestan con el listado más caro que tienen. Aquí van rangos reales de 2026, por zona y por tipo, para que calibres tu presupuesto antes de enamorarte de algo fuera de alcance.
Lo primero: primera fila vs segunda fila
El precio en la costa se define por una sola palabra: fila.
- Primera fila (frente de playa): el terreno toca la zona federal marítima. Vista y acceso directo. Es el premium absoluto.
- Segunda fila: cruzando la calle o una propiedad de por medio. A veces con vista parcial. Suele costar 30% a 50% menos que primera fila comparable, y muchas veces es la mejor compra racional.
Rangos por zona (2026)
| Zona | Terreno frente de playa | Casa frente de playa | Casa segunda fila |
|---|---|---|---|
| Sisal | $6M – $25M+ MXN | $8M – $30M+ MXN | $2M – $6M MXN |
| Progreso | $4M – $12M MXN | $5M – $15M MXN | $1.2M – $5M MXN |
| Telchac Puerto | $3M – $9M MXN | $3.5M – $10M MXN | $1.5M – $4M MXN |
| Chicxulub Puerto | $3M – $10M MXN | $3.5M – $11M MXN | $1.2M – $4M MXN |
| Chuburná Puerto | $2.5M – $8M MXN | $3M – $9M MXN | $1M – $3.5M MXN |
| Celestún | $2M – $7M MXN | $2.5M – $8M MXN | $900K – $3M MXN |
Son rangos de mercado observado, no listados aspiracionales. Una propiedad puede salirse por arriba por lote excepcional (metros de frente, esquina, construcción nueva de autor) o por abajo por remodelación pesada pendiente.
Qué mueve el precio dentro de la misma zona
- Metros de frente de playa. Es la variable reina. Un lote de 20 m de frente vale mucho más por m² que uno de 10 m, aunque tengan igual superficie.
- Estado de la construcción. Casa lista para habitar vs “necesita todo” puede significar $1M a $3M de diferencia real en obra.
- Alberca y amueblado. En zona de renta vacacional, una casa amueblada y con alberca renta desde el día uno; se paga esa prima.
- Título limpio. Una propiedad con papeles impecables vale más y se vende más rápido que una con sucesión abierta o medidas dudosas, aunque se vean idénticas.
El costo total, no solo el precio
Al precio de lista súmale para tener el número real de salida:
- Cierre y notario: ~1.5% – 2%.
- Impuesto de adquisición: ~2%.
- Fideicomiso (si eres extranjero): ~$2,000 – $3,500 USD inicial + ~$550 USD/año.
- Puesta a punto / mobiliario: variable, presupuéstalo aparte.
Dónde está el mejor valor hoy
Si buscas maximizar pesos por metro con vista al mar, segunda fila en Telchac, Chicxulub o Chuburná sigue siendo la jugada más racional en 2026. Si buscas plusvalía premium y lifestyle boutique, Sisal manda pero pagas la prima. Si quieres servicios completos y renta mass-market, Progreso.
Próximo paso
Dinos tu presupuesto y para qué es (residencia, renta o inversión) y te devolvemos una lista corta de lo que hoy encaja de verdad —con precios reales, no aspiracionales. 30 minutos, español o inglés.