Guía del ISAI al comprar en Yucatán: qué grava el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, cómo se calcula, quién lo paga y ejemplo numérico real.
Cuando compras una casa o terreno en la costa de Yucatán, el precio que negocias con el vendedor no es el único desembolso. Entre los gastos de cierre, el más relevante suele ser el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, conocido por sus siglas ISAI. Muchos compradores lo descubren tarde y se llevan una sorpresa desagradable al momento de firmar. En esta guía te explicamos qué es, cómo se calcula y cuánto deberías reservar para pagarlo.
Qué es el ISAI y por qué existe
El ISAI es un impuesto local, es decir, lo recauda el estado o el municipio, no la Federación. Se genera cada vez que un inmueble cambia de dueño, sin importar si la operación fue una compraventa, una donación o una adjudicación. Su función es gravar la transmisión de propiedad, y por eso se paga una sola vez, en el momento de la escrituración.
En Yucatán, este impuesto se liquida junto con los demás gastos de cierre ante el notario, quien retiene el monto y lo entera a la autoridad. No existe la opción de “pagarlo después”: sin comprobante de pago, no se protocoliza la escritura.
Quién paga el ISAI
Por regla general, el ISAI corre a cargo del comprador. Es él quien adquiere el inmueble y, por tanto, quien realiza el hecho que genera el impuesto. Conviene dejarlo claro por escrito en el contrato de compraventa para evitar malentendidos, aunque la costumbre en la península es que el comprador asuma este costo dentro de sus gastos de cierre.
Cómo se calcula
La base del impuesto es el valor más alto entre tres referencias:
- El precio pactado en la compraventa.
- El valor catastral del inmueble.
- El avalúo comercial practicado por un perito autorizado.
Sobre esa base se aplica una tasa que en la mayoría de los municipios de Yucatán ronda el 2%. Cada municipio publica su propia tarifa en su ley de ingresos, por lo que conviene confirmar el porcentaje vigente en Progreso, Mérida o el municipio donde se ubique la propiedad.
Ejemplo numérico
Supongamos la compra de una casa en Chelem con estos valores:
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio de compraventa | 3,500,000 MXN |
| Valor catastral | 2,900,000 MXN |
| Avalúo comercial | 3,600,000 MXN |
| Base gravable (el mayor) | 3,600,000 MXN |
| Tasa aplicable | 2% |
| ISAI a pagar | 72,000 MXN |
En este caso la base fue el avalúo comercial por ser el valor más alto. Si el avalúo hubiera arrojado un número menor al precio, la base habría sido el precio de compraventa.
Cómo presupuestarlo bien
Una buena práctica es reservar entre 4% y 7% del valor de la propiedad para el total de gastos de cierre, dentro de los cuales el ISAI es la partida más grande. El resto lo integran honorarios notariales, derechos de registro, avalúo y certificados. Pedir un desglose por escrito antes de firmar te permite anticipar el desembolso completo y no quedarte corto el día de la escrituración.
Siguiente paso
Antes de cerrar cualquier operación en la costa de Yucatán, solicita a tu asesor una estimación de gastos de cierre que incluya el ISAI calculado sobre la base correcta. Con ese número claro podrás negociar con seguridad y llegar a la firma sin sorpresas. En Yucatán Beach Real Estate acompañamos a cada comprador para que ese cálculo esté sobre la mesa desde el inicio.