Cómo se calcula el ISR al vender un inmueble en Yucatán, la exención por casa habitación, deducciones válidas y el papel del notario como retenedor.
Vender una propiedad en la costa norte de Yucatán puede ser un gran momento, pero muchos vendedores se sorprenden al descubrir que la utilidad de la venta puede estar sujeta al Impuesto Sobre la Renta (ISR). Entender cómo funciona antes de firmar te ayuda a calcular tu ganancia real y a evitar sustos en la notaría. En esta guía te explicamos, en lenguaje claro, lo esencial del ISR en la venta de inmuebles.
Nota importante: esto es orientación general y educativa. Las tasas, montos de UMA y reglas fiscales cambian cada año, y cada caso es distinto. Verifica siempre tu situación específica con tu notario y tu contador antes de firmar.
¿Sobre qué se paga el ISR en una venta?
El ISR no se calcula sobre el precio total de venta, sino sobre la ganancia que obtienes. En términos generales, esa ganancia es la diferencia entre el precio actual de venta y el costo comprobado de adquisición (lo que pagaste cuando compraste), ajustado por inflación y por el tiempo que tuviste la propiedad.
De forma simplificada:
Ganancia gravable = Precio de venta − Costo de adquisición actualizado − Deducciones autorizadas
Sobre esa ganancia se aplica la tarifa del ISR. La ley permite un cálculo especial que divide la ganancia entre los años de tenencia (hasta un tope) para suavizar la tasa aplicable, de modo que quien conservó la propiedad muchos años no pague de golpe una tasa altísima. El notario realiza este cálculo con base en la documentación que le entregues.
La exención por casa habitación
La exención más relevante para muchas familias es la de casa habitación. Si el inmueble que vendes fue tu vivienda, la ganancia puede quedar exenta hasta un monto equivalente a 700,000 UDIS (unidades de inversión). En pesos, según el valor de la UDI en 2026, ese tope suele ubicarse aproximadamente entre 5.5 y 6 millones de pesos de ganancia exenta.
Para acceder a la exención generalmente debes acreditar que ahí vivías, por ejemplo con comprobantes de domicilio (recibos de servicios, estados de cuenta, credencial) a tu nombre. Además, hay una regla de temporalidad: la exención por casa habitación solo puede aplicarse una vez en un periodo determinado (tres años, según la normativa vigente). Si vendes dos casas habitación en corto tiempo, la segunda podría no calificar.
Si tu ganancia supera el tope exento, el ISR se calcula únicamente sobre el excedente, no sobre toda la utilidad.
Deducciones que reducen la base
Varias erogaciones pueden restarse de la ganancia, siempre que estén documentadas con comprobantes fiscales (facturas) a tu nombre:
| Concepto deducible | Requisito clave |
|---|---|
| Costo de adquisición | Escritura de compra, actualizado por inflación |
| Mejoras y construcciones | Facturas de obra, no incluye mantenimiento simple |
| Gastos notariales de la compra | Comprobante fiscal de la escrituración original |
| Comisiones por la venta | Factura del asesor o intermediario |
| Impuestos y derechos pagados | Recibos oficiales |
Un punto que muchos olvidan: las mejoras cuentan solo si tienes facturas. Una remodelación de 400,000 pesos hecha “de palabra” con un albañil, sin comprobante fiscal, no podrá deducirse. Conservar facturas desde que compras es la mejor forma de reducir el ISR el día que vendas.
El notario como retenedor
En México, cuando vendes ante notario, el propio notario calcula, retiene y entera el ISR provisional al SAT en tu nombre. Esto significa que del dinero de la operación se aparta el impuesto correspondiente y el notario lo paga a la autoridad. Recibirás una constancia de la retención, que sirve para tu declaración anual.
Por eso conviene llevar a la notaría, con anticipación:
- La escritura original de compra.
- Comprobantes de domicilio (si buscas la exención por casa habitación).
- Facturas de mejoras y comisiones.
- Tu RFC y datos fiscales actualizados.
Si entregas todo a tiempo, el notario podrá aplicar correctamente la exención y las deducciones; si falta documentación, es posible que retenga más de lo necesario.
Un ejemplo ilustrativo
Imagina que compraste una casa en la costa por 3,000,000 de pesos y la vendes años después en 7,000,000. Tras actualizar el costo por inflación y sumar facturas de mejoras y comisiones, tu ganancia gravable podría reducirse de forma significativa. Si además calificas para la exención por casa habitación, buena parte de esa utilidad podría quedar libre de ISR, pagando solo sobre el excedente. Las cifras exactas dependen de tus documentos y del cálculo del notario, por lo que este ejemplo es únicamente ilustrativo.
En resumen
El ISR en la venta grava tu ganancia, no el precio total; la exención por casa habitación puede eximir varios millones de pesos si acreditas que ahí vivías; y las deducciones dependen de tener facturas en regla. El notario hace la retención, así que llegar preparado marca la diferencia. Antes de firmar, siéntate con tu contador y tu notario a revisar los números: una planeación de una tarde puede ahorrarte mucho dinero.